Proyecto de Rehabilitación

Tramitación urbanística del proyecto

Se trata de una parcela sin división horizontal, en suelo rústico de clave urbanística 13. Según estas especificidades normativas, se ha realizado un anteproyecto de la rehabilitación, con un plan funcional y un estudio de viabilidad económica de la reforma.

Se han realizado distintos encuentros con los servicios técnicos municipales de Castellar del Vallès y con el Departamento de Territorio y Sostenibilidad para el estudio de viabilidad del proyecto en régimen de cooperativa de vivienda.

A través de éstas se ha determinado realizar un Proyecto de actuaciones específicas según el artículo 47.3 a) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo.

El objetivo del cual es la legalización del proyecto de rehabilitación de la Masía para destinarlo a vivienda familiar, sin división horizontal. Se regirá internamente por la cooperativa con régimen de cesión de uso, a través de los socios y socias con derecho de uso, creando espacios de uso privativos y espacios de uso comunitarios, con los servicios compartidos. 

Una vez aprobado el Proyecto de Actuaciones específicas se realizará el Proyecto Básico-Ejecutivo de la reforma y la dirección de obras.

La Masía se encuentra catalogada en el inventario de patrimonio de Castellar del Vallès.

Espacios Comunitarios

El proyecto incluye mucha variedad de espacios comunitarios tanto en la misma masía en la parte habitacional, como en la gran cantidad de cobertizos y almacenes existentes. Los espacios comunitarios de la Masía se centran preferentemente para los socios de derecho de uso. Estos incluyen:

  • Comedor común.
  • Cocina común.
  • Estar común.
  • Sala de curas.
  • Servicios higiénicos.
  • Lavandería.
  • Biblioteca.
  • Jardín
  • Huerto.

Los espacios comunitarios de la “masoveria” y cubiertos anexos, se engloban dentro de la gran posibilidad de proyectos sociales y productivos vinculados a la reforma. Estos incluyen:

  • Sala polivalente para a 90 personas (Auditorio).
  • Espacios sociales para asociaciones/cooperativas afines.
  • Espacios para talleres (carpintería, mecánica, pintura…).
  • Espacio museístico de piezas agrarias de Can Carner.
  • Espacio compartido de trabajo.
  • Ludoteca.
  • Despensa y cooperativa de consumo.
  • Almacenes.
  • Jardín.
  • Servicios higiénicos..

Espacios privativos

La reforma incluye la distribución de la Masía en 12 espacios privativos. Estos espacios se distribuyen en unidades desde una habitación, a tres, debido a las demandas intergeneracionales del proyecto. Las unidades habitacionales incluyen:

  • Sala de estar.
  • Espacio de comedor privado.
  • Servicio higiénico accesible con ducha, inodoro y lavamanos.
  • Office con fregadero.
  • Habitaciones según tipología. (1, 2 o 3).
  • Almacenamiento personal.

La optimización de las unidades habitacionales en el edificio existente se ha basado en el cumplimiento de la normativa del Decreto de habitabilidad de Cataluña y el Código Técnico de la Edificación, a partir de las aperturas existentes a la Masía (en relación a iluminación y ventilación) y el cumplimiento de espacios normativos de comedor, habitaciones, y baños desde el punto de vista de la accesibilidad.

Eficiencia Energética y Bioarquitectura

La reforma busca el escenario de un edificio de emisiones casi cero, a través de la bioconstrucción.

  • Mejora de las prestaciones de los elementos constructivos y materiales del edificio existente para reducir la demanda energética y, por consiguiente, los consumos.
  • Implementación de las instalaciones que permitan una reducción de emisiones de gases con efecto invernadero respeto al escenario actual. Todas las instalaciones se plantean no individuales.

  • Autosuficiencia energética.
  • Salud de materiales, tanto desde el análisis del ciclo de vida (producción y destrucción del material), como en COV’s (Componentes Orgánicos Volátiles), toxicidad y electromagnetismo.

El criterio general de la reforma es el conservadurismo, con la voluntad de mantener el máximo de elementos existentes.

Ejemplos de actuaciones sobre criterios generales

Aislamientos

Planteamiento de aislamiento máximo en fachadas frías. Al ser masía catalogada, la actuación de aislamiento no puede ir por el exterior, por el que se plantea por la cara interior 15 cm de fibra de madera o corcho, con muro radiante y enlucido de tierra aprovechando el efecto de regulación de la humedad. En la planta superior, a causa del refuerzo estructural, se optará por tierra radiante.

La cubierta se aislará por el interior a través de 15 cm de corcho negro, encalado en cal y colocado entre vigas. Parte de la carpintería se quiere mantener, puesto que se considera en buen estado, aunque se actuaría a través de inclusión de vidrio para mejorar el puente térmico.

Generación energía

Está en estudio la utilización de Biomasa o Aerotérmia.

  • Biomasa, se utilizará una caldera mixta de pellets y astilla para poder aprovechar la poda de la finca forestal.
  • Aerotérmia, se tiene que estudiar para las mejoras que está ofreciendo el mercado en cuanto a la rentabilidad.

La producción primaria se encontrará vinculada a colectores solares ACS (encima de la cubierta del tractor) y/o implantación de placas solares para consumo instantáneo. Como producción complementaría de ACS se quiere implantar la técnica de Jean Pain, dado que es una finca ideal para esta técnica.

Ventilaciones

Para la distribución de los pisos es difícil actuar en cuanto a la ventilación cruzada directa (no dan a dos fachadas con diferencia de presión suficiente). El que sí que está previsto es que con las nuevas salidas a cubierta se implementen distintas salidas de chimeneas solares para forzar los espacios comunitarios de paso y que las unidades de convivencia tengan una diferencia de presión de aire adecuada para crear una ventilación cruzada indirecta. Se está estudiando el aprovechamiento de parte de los terrenos exterior para la instalación de pozos canadienses.

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Agua y saneamiento

La recogida de aguas pluviales arquitectónicas (cubiertas) se hará para la balsa, aprovechando después parte de esta para depósito independiente para WC. Se plantea que los WC exteriores sean secos. En cuanto al terreno, en los movimientos que se tengan que hacer, se trabajará con captación de agua no para la acumulación personal, sino para la mejora del nivel freático de la zona (evitar evaporación – creación de pozos de drenaje).

En cuanto al saneamiento, la masía está conectada a la red de alcantarillado, por lo que lo más sostenible es conectarse a red. Si alguna parte más alejada de la masía (cubiertos) no estuviera conectada, y por pendientes se precisa de bomba, se optaría por un sistema de decantadores de grasas, con filtraje, fitodepuración y balsa.

Acabados

Se trabajará con pinturas minerales o directamente los pigmentos de los enlucidos para evitar toxicidades y COV’s.

  • Tratamientos de madera a través de óleos.
  • Nuevas paredes de madera o técnicas como la quincha.

Accesibilidad

Se parte del derecho de todas las personas, independientemente de sus capacidades físicas, a poder acceder a todos los espacios sin ser objeto de discriminación por razones de diversidad funcional.

Dado que el destinatario de la reforma es una cooperativa intergeneracional, se considera indispensable y primordial dotar de una plena accesibilidad al edificio. A tal efecto, resulta primordial poner especial atención a la manera de entrar y salir del edificio, así como asegurar una correcta comunicación vertical entre las diversas plantas. Con esta premisa la reforma se plantea desde el diseño universal.

Se ha encontrado la localización exacta para la incorporación de un ascensor accesible, que siendo de doble embarque, suple la mayoría de desniveles existentes en la Masía. Incluso permite la anulación de las escaleras exteriores que actualmente dan acceso a una unidad, pudiendo hacer el acceso desde el rellano del ascensor a la primera planta.

De las 12 unidades, tan solo 1 no tendrá accesibilidad universal, puesto que actualmente el acceso se realiza a través del rellano de la escalera y supondría el derribo de la misma que está patrimoniada.

Dado que el destinatario de la reforma es una cooperativa intergeneracional se considera indispensable y primordial dotar de una plena accesibilidad al edificio.